具备住房公积金贷款条件的购房者，采用公积金贷款无疑是最划算的办法，不过手续上有些小麻烦。

　　文/季志

　　与商贷利率相比，公积金贷款利率较低，换房者再次购房时能利用上公积金贷款吗？答案是肯定的。

　　中介和相关研究机构提醒说，在这个过程中，一定要把握好时间：“如果你已经使用过公积金贷款，那么卖掉这个旧房和购物新房的顺序不能弄反了，一定要先卖再买。这样才不会买房时申请公积金贷款。”

　　征信记录差怎么办？

　　张立有多张信用卡，经常利用信用卡分期付款购物，偶尔资金紧张，就会逾期还款，在个人征信记录上留下了“污点”。所以他有些担心公积金贷款会因此被拒。

　　在办理贷款时，中介以妻子的名义申请贷款，很顺利地办下了贷款。链接地产中介刘明说，虽然市管公积金对夫妻两人都要评级，但在复审时只查看到他妻子的信用评级，因为她的额度够用，所以没必要审查张立的资料。不过从他的办理记录来看，还未出现过因信用卡还款记录而导致公积金贷款申请失败的情况。

　　公积金贷款之尾款还清

　　回顾自己的换房经历，刘初最大的感触是环节没有衔接好。今年，刘初的姐姐为了孩子进入海淀某小学，发动亲朋好友找关系，疲惫不堪。于是刘初决定早做打算：换房，从北京五环外搬进城里。

　　因为没有事先考虑清楚，换房很不顺利。她在郊区房还未卖掉时，就签了买房协议，结果麻烦来了――郊区房的买家要推迟几天付款，刘初无法按照预约时间还公积金尾款，更无法办理贷款解抵押手续。银行方面说，需要提前一个月申请，然后一个月后还款，再有一周才能彻底完成解押手续，所以错过预约时间后刘初需要重新提交申请，一个月后再来办理。而学区房的买家却在催促刘初交款成交。

　　因此，换房者需注意：还款时，还需提前咨询具体银行相关手续的办理时间，以及有意外延误时的时间差。为防止出现纠纷，在买卖房屋合同中，约定好意外情况出现时的处理办法。

　　公积金如何还款：

　　1)采用自由还款方式的借款人，可以在不低于最低还款额的情况下对月还款额进行调整，因此严格来说不存在“提前部分还款”的概念。

　　2)借款人如果想提前全部偿清贷款可以有两种选择：在合同约定的还款日偿清或非合同约定的还款日偿清贷款。

　　A。在合同约定的还款日提前全部还清可以通过两种方式完成：

　　⑴通过96155约定还款额进行操作；

　　⑵通过贷款业务部门办理：借款人持本人身份证原件及复印件1份、借款合同原件到贷款业务部门办理相关手续。还款额即为通过96155的个人贷款查询系统可以查询到的您该笔贷款“到下一还款日的最高还款额”。

　　B。在非合同约定的还款日提前全部还清贷款的，借款人持本人身份证原件及复印件1份、借款合同原件到贷款业务部门提出申请，同时设定一个约定还款日，约定还款日的范围为：上已约定还款日后三个工作日(不含)，借款人到柜台办理还款手续的三个工作日(不含)后至下一个合同约定还款日前三个工作日(不含)之前。此种办理方式下的还款额需要根据借款人约定的还款日由经办部门当时计算确定。

　　公积金放款时间

　　网友W回忆换房经历时说：“我是小(房)换大(房)，第一次卖(房)，典型的菜鸟，整个过程是迷迷糊糊，导致后来的一大串麻烦。”

　　他的小房于5月底放盘，6月11号就签了卖房合同，“由于没想到会这么快成交，所有需要了解的卖房细节都不清楚，当时只相信中介的话，合同上没注明首期房款和尾款结清的时间，只有一个时间点，这给后面带来麻烦。”当时买家说需要公积金贷款，中介告诉公积金贷款放款时间大概2个月，“我想着8月中可以收到放款就答应了对方的贷款方式”。然而实际上，买家一直到8月底还没申请到贷款，这时上网一查，才知道公积金放款时间居然有半年以上的。此时后悔已经晚了，这直接影响了买大房的计划。

　　据北京中原市场研究部总监张大伟介绍，市管公积金一般从签单到初审为4-5工作日，初审至复审为3-4工作日，过户至放款一般为5-7工作日(特殊情况例外)。正常一个市管公积金流程所需工作日为18-21工作日左右。

　　国管公积金一般从签单至评估(需补齐网签合同)为2个工作日，评估至初审为5个工作日初审到批贷为3-5个工作日，过户后交过户材料到通知面签为4-7工作日(国管直接以短信通知借款人)，面签完到放款为6-8工作日。正常一个国管公积金流程所需工作日为24-27工作日左右。

　　提醒换房者：卖房时，如果同意对方使用公积金贷款，必须约定好时间限制，超时必须转换贷款方式。

　　公积金贷款流程

　　市管公积金办理流程：

　　1、买卖双方准备资料。

　　2、到代办公司进行评估同时签署资料包括，公积金申请表、买卖协议、首付款收据交纳相关费用。

　　3、到公积金管理中心进行初审，初审通过后4个工作日左右到公积金管理中心进行复审同时签署借款协议。

　　4、买卖双方到个区县房产交易大厅过户后把受理通知单和契税票原件交到代办公司。

　　5、复审通过公积金管理中心把合同交到银行后，再由银行在5-7工作日后放款到卖主账户。

　　6、抵押登记由公积金中心办理。

　　国管公积金办理流程：

　　1、买卖双方准备资料

　　2、到代办公司进行评估同时签署资料包括，公积金申请表、买卖协议、首付款收据交纳相关费用。

　　3、到公积金国管中心进行初审。(一般5-7工作日)公积金中心通知初审通过。

　　4、买卖双方到个区县房产交易大厅过户后把受理通知单和契税票原件交到代办公司，公积金国管中心通知借款人复审同时签署借款协议。

　　5、公积金国管中心把相关合同交到银行后，由银行进行放款大约5－7工作日后到卖

　　主账户。

　　6、抵押登记手续由公积金管理中心负责办理。

　　TIPS:

　　公积金贷款注意事项

　　1、卖方是有委托人的最后放款还是要到房主名下存折。委托书必须使用公积金管理中心指定格式。

　　2、卖方房屋产权证如有抵押必须解压后买方才可贷款。

　　3、买方如果其配偶或本人已有公积金贷款必须结清才可再次使用公积金贷款。

　　4、买方必须连续缴存12个月，且申请贷款时处于缴存状态才可使用公积金贷款。

　　5、买方每月个人缴存额为多少，缴存比例(如不知可问单位负责公积金管理相关人员)

　　6、单笔贷款额度最高为80万元，信用AA的申请人可上浮15%即92万，信用AAA的申请人可上浮30%，即104万。(信用级别由公积金中心确定)

　　7、贷款期限最长30年，贷款年限+房龄≤47年，且贷款年限+借款人年龄≤70(周岁)

　　8、最高贷款额度与个人缴存额和缴存比例有密切关系：

　　最高贷款额度＝[(职工个人公积金月缴存额÷缴存比例)－400元] ÷每万元贷款月均还款额(保留整万，不四舍五入)。