3月份出台的房地产市场“政策组合拳”在有些城市激活了市场人气，对房地产市场交易双方预期产生重要影响。从政策实施效果看，新政落地时间不久，一些地方的住宅成交量有所回升。值得注意的是，部分房地产开发企业借“势”提价意愿显著增强。虽然房地产开发企业提价营销策略可能会刺激需求加快入市，但价格上涨也同时会抵消政策刺激效果，引发销量增长弱于预期，并增加自身资金周转压力。在房地产开发企业资金面整体偏紧环境下，资金面约束将对房企涨价倾向形成有力制约。

　　需求主体特征

　　不支持高房价

　　这十来年，住房需求集中释放，中低收入人群刚性住房需求和改善性住房需求构成市场需求主体。受收入增长前景及不确定性影响，这部分人群购买能力总体有限，对房价变化高度敏感。据统计，2014年，全国住宅销售面积同比下降9.1%；房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款同比下降2.6%；定金及预收款与个人按揭贷款之比为2.21∶1，同比下降0.25，表明定金及预收款规模下降更为明显，反映出住宅需求收入中枢下移趋势。在可承受范围内，涨价预期会推动这些需求入市。若是市场价格超过最大承受能力范围，市场需求将会明显萎缩。“买涨不买跌”行为并不适合这部分人群特点。经过几轮房地产调控与市场成交反复，大多数人也基本认同房价不太可能出现明显下跌，因此未来如何顺应政策优惠环境刺激市场需求稳定释放，将是房地产开发企业营销策略基本立足点。

　　房企资金面

　　整体趋向紧张

　　房地产业是资金密集型行业，也是财务金融杠杆集中运用的领域，我国也不例外，“借鸡生蛋”和广泛运用金融杠杆是行业基本特征。在宏观经济上行周期，高杠杆和高负债率并不会引发房地产企业运营风险；但在下行阶段，因销售不畅致资金周转困难将成为行业普遍现象。主要表现在以下几个方面：

　　一是房地产开发企业负债率水平偏高。据Wind资讯统计，2014年，我国75家上市房企的平均负债率为74.05%，与去年同期平均资产负债率73.83%基本持平。2013年市场繁荣阶段高价拿地和大规模扩张导致企业负债水平上升、财务负担加重。在负债结构中，短期借款明显增长，2014年75家房地产上市公司短期借款同比增长近30%，短期偿债压力显著上升。值得注意的是，部分大型房地产上市公司负债率也出现了明显上升。

　　二是房地产开发企业资金融资难度加大。2014年，全国房地产开发企业到位资金比上年下降0.1%，而其中自筹资金同比增长6.3%。2014年下半年以来，受股市成交活跃影响，社会资金投向房地产市场的积极性明显下降。据中国信托业协会的数据显示，2014年，资金信托对证券市场的投资规模(按投向统计)为1.84万亿元，占比为14.18%，超越了此前融资大户房地产业，成为资金信托的第四大配置领域。据市场机构统计，2015年第一季度全国房地产信托成立规模同比下降60%左右。

　　三是房地产库存资金占用规模较大。截至2015年2月末，全国商品房库存面积达到6.4亿平方米，约为2014年商品房销售面积的53%，大约占用3万多亿元资金。按照当前贷款基准利率水平，每月利息大约近2000亿元。

　　综合上述情况分析，当前我国房地产开发企业整体资金面趋向紧张，而住宅库存资金占用规模较大，将对涨价倾向形成制约。

　　市场主体对楼市

　　前景需有理性预期

　　西方经济学关于经济人的假定，可能并不适合过去十多年我国房地产市场。经济人基本假定人的行为是理性的。但在实践中，往往出现很多非理性情况。过去，我国房地产市场交易主体更多呈现出“羊群行为”，住宅市场也呈现出“非理性繁荣”。从历史情况看，但凡出现市场非理性繁荣，市场运行风险将成倍增长。因此，为促进我国房地产市场健康稳健运行，市场主体应对房地产市场发展抱有理性预期：

　　一是我国房地产市场黄金时代已经过去。即使政策刺激也无法再现过去住宅交易价格非理性上涨状况。政府调控的目的，并不是刺激住宅交易价格上涨，而是稳定住房消费，促进住宅去库存化进程。

　　二是住宅市场潜在需求依然巨大。我国城镇化发展空间较大，因而新增城镇住房需求规模也较大。但是，未来我国城镇化主要集中在中低收入人群，而这些人群有效购买力不足，未来住宅需求将会是一个平稳释放的过程。因此，盲目期待市场成交量大幅跃升也不现实。

　　三是住宅市场大起大落风险较大。从市场稳健运行看，成交量大起大落，并不适合引导市场主体形成稳定预期，造成行为偏离正常值。过去成交量大幅上升曾刺激房地产开发企业大量拿地，但拿地到形成住宅供应需要大约两年到三年时间，届时市场需求已经变化，可能会对企业经营带来困境。

　　因此，为发挥楼市新政实施效果，稳定住房消费，不仅需要市场主体对楼市前景存在理性预期，更需要房地产开发企业顺势而为，加快住宅库存消化，缓解资金压力，降低资产负债率。