羊城晚报记者 严丽梅 通讯员 地税宣

　　在个人买卖住房的过程中，是否有购房发票十分重要，关系到用哪一种方法对销售住房收入进行评估计税。1月15日，本版介绍了个人销售购买超过5年且有购房发票的非普通住房的计税问题。那么，个人销售购买超过5年但没有购房发票的非普通住房，又该如何计税？羊城晚报记者请广州市地税部门就此进行解答。

　　案例

　　钱经理2007年3月在广州市区购买了一套建筑面积为160平方米、套内建筑面积为130平方米的商品房，支付房屋价款150万元。

　　钱经理这套房子的契税完税证上的日期是2007年3月29日，《商品房买卖合同》约定的交楼时间是2007年4月5日，房屋产权证日期为2009年1月4日。该房屋产权证上的产权人姓名为钱经理本人，此外，钱经理还拥有另外一套住房。

　　2012年4月5日，钱经理把该房子卖给陈先生，经地税机关评估，核定该房子的计税价格为250万元。同时，钱经理无法提供2007年购入房产的发票。

　　这种情况下，钱经理和陈先生分别要缴纳哪些税费？

　　一、卖方应缴纳营业税及附加、个人所得税，暂免缴纳土地增值税和印花税

　　1、营业税及附加

　　钱经理应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%；同时，还要缴纳随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这三者合计金额为营业税计税营业额的0.6%。具体视交易“房产类型”和“购买年限”不同而定：

　　房产类型：本案例中，交易住房建筑面积超过144平方米，且套内建筑面积超过120平方米，不符合普通住房的认定条件，属于非普通住房。

　　购买年限：对产权来源为购买、产权交换(含拆迁补偿)、赠与(非直系、赡养关系)的，以房屋产权证或契税完税证上注明的时间孰先确定其购买房屋的时间。本案例中，以契税完税证日期2007年3月29日作为购买时间的开始，以房管部门受理交易申请的时间2012年4月6日为结束，购买时间超过5年。

　　按照政策规定，个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其转让收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。但由于钱经理不能提供购买房屋时取得的税务机关监制的发票，只能按照全额征收营业税，同时，应以地税机关核定的250万元为其计税价格。

　　这样，钱经理应缴纳营业税及附加＝计税价格×(5%+0.6%)＝2500000×(5%+0.6%)＝140000元。

　　2、土地增值税和印花税

　　现有政策规定，个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。

　　3、个人所得税

　　由于钱经理卖掉的这套房产不是其唯一家庭生活用房，不能享受免征个人所得税优惠政策。同时，由于钱经理无购房发票，不能正确计算房产原值，按政策规定，应实行核定征收个人所得税。对于非拍卖转让住房，适用5%应税所得率。

　　钱经理应缴纳个人所得税＝转让房产收入额×应税所得率×20%＝2500000×5%×20%＝25000元。

　　二、买方应缴纳契税，暂免缴纳印花税

　　1、契税

　　根据财税〔2010〕94号文，对2010年10月1日以后个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，才能适用优惠税率。另根据穗国房字〔2005〕375号和粤府办〔2005〕56号，本例中陈先生购买的住房建筑面积超过144平方米，套内建筑面积超过120平方米，不属于普通住房，不能享受契税优惠政策，应按照税务机关核定成交价格的3%缴纳契税。

　　陈先生应缴纳契税＝计税价格×3%=2500000×3%＝75000元。

　　2、印花税

　　现有政策规定，个人购买住房暂免征收印花税。

　　纳税提示

　　1、在存量房(或称二手房)交易中，有多个税种是采取凭发票或完税凭证扣除式差额征税方法。为保证征税的真实性和公平性，纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证，提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。

　　2、凡个人转让房产过程中有出现下列情形之一的，实行核定征收：

　　一是未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的；二是未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；三是未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；四是纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；五是个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；六是在办理个人所得税完税手续时，未能提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。

　　核定征收计算公式为：应纳税额＝转让房产收入额×应税所得率×20%。

　　对于非拍卖转让住房，应纳税额＝转让房产收入额×1%；对于拍卖转让住房，应纳税额＝转让房产收入额×3%。