从2012年三季度预报看，房地产企业整体经营情况相比2011年同期出现了明显好转，但观察人士对未来房地产市场的发展看法不一。

　　文/本刊记者黄依凡

　　11月15日，为亿万人所关注的中共十八大闭幕。从十八大到明年两会，新一届政府的政策取向不仅事关宏观经济的运行趋势，对于正处于调控之中的楼市的影响同样至关重要。会议过后，2013年的楼市政策走向也被专家学者们一度猜想。

　　哈继铭：短期内中国房价不会下降

　　高盛集团中国 管理部副主席兼首席投资策略师哈继铭认为，短期来看，中国房地产市场的真实需求仍然旺盛，房价有上涨空间，但长期来看房价将受到冲击。

　　哈继铭说，在中国，有的行业受到政府大力扶持都上不去，有的行业政府拼命打压也下不去。房地产业就属于后一类，虽然屡经调控，仍保持坚挺，这说明房地产业有很强的内在增长潜力。目前中国中青年比例仍比较高，这部分人由于自住和养老原因，购房需求比较旺盛，所以短期内房价仍将得到支撑。严厉的房地产调控政策，使得房价在过去两年中基本上没有上涨，但居民收入却有每年10%以上的增长，房价收入比虽然还不能说低，但是已经相对2010年的水平出现了回落。

　　哈继铭同时指出，随着中国的人口老龄化进程，房地产市场可能受到冲击。在可见的未来，计划生育政策下出生的新一代不仅拥有自己的住房，还将从父母、岳父母那里继承一套住房，届时会出现一家人有三套房的局面，届时的住宅市场需求肯定将大幅下降。中国房地产业仍有空间应对未来的老龄化挑战。中国的城市化率2011年底达到51%，但其中还有相当部分只是居住在城市的农民工，并没有得到城市户籍融入城市生活，也没有自己的住房，属于“被城市化”者。这部分人如果真正实现“城市化”，将会释放相当庞大的购房需求。在哈继铭看来，老龄化虽然会对住宅市场带来挑战，但也可以给房地产商带来新的机遇。

　　任远：中国楼市将进入大整合时代

　　蓝海地产顾问董事总经理任远称，未来的开发商将出现冰火两重天的局面，一边是大型房企的市场占有率、销售额继续攀升，一方面是中小开发商的市场占有率继续萎缩和被兼并及收购，可以说，未来一段时间，中国房地产市场将进入真正意义上的整合时代，这也是大势。

　　但对于那些高价拿地又不愿意推出市场的开发商来说，最难熬，按照目前的售价已经无利润可言，而未来房价大涨的预期越来越小，因此，对于这部分开发商来说，可能会倒闭和跑路，最好的结局是亏本让人收购或兼并，但10年来的房地产发展经验就是只能赚钱决不能亏钱，因此，这些开发商绝不会亏本甩卖土地或项目的，这也正是这部分开发商的悲哀之处，最后死撑到成本愈来愈高而无人问津的地步，目前三四线城市的大部分开发商都面临这个大问题。

　　因此，未来半年到一年内，若政府无任何“救市”政策出台，那么将会有一大批中小开发商被迫倒闭出局，这个局面无人能控，这就是长期以来“投机心态”作用的必然结果，也是投机者必然付出的代价，对于中国，这个代价必须承担，否则，未来中国将不会有真正的劳动人们，整个国家都成了“投机者”，这才是最可怕的，因此，未来让投机者长长记性只有让他们付出血的代价，才能使他们受到教育并影响到下一代人。

　　肖文晓：2013年楼市谨慎乐观

　　满堂红集团战略管理部副经理肖文晓分心，在十八大常委的见面会上，习近平总书记的讲话大篇幅地谈到了“人民”，并提到了“人民”对于“更舒适的居住条件”有着美好的愿望。肖文晓分析，为了实现“更舒适的居住条件”这个目标，以下几个方面的工作将被新一届的政府重点关注：第一，加快保障房体系的建设。第二，限制高房价，抑制投资投机性购房需求。第三，鼓励合理的住房需求。

　　为了实现“更舒适的居住条件”的愿望，政府对于合理的住房需求将会予以鼓励，除了首次置业需求将继续享受政策优惠，在上一轮调控中被部分政策“误伤”的改善型需求亦有可能重新获得税费、利率方面的扶持。第四，提高居民收入水平。由于房价问题“涨易跌难”的复杂性，与降房价相比，进行收入分配改革，提高居民收入水平，让人民负担得起目前的房价水平显得更为务实，国民收入倍增计划的提出为解决这一问题提供了可能。

　　肖文晓分析，2013年政府针对房地产市场的政策将以“稳定”为主。具体而言，如果经济形势不甚乐观，为了适度刺激经济，楼市政策“稳中偏松”的可能性较大；如果经济企稳回升，楼市政策放松的可能性则会减少，政府将致力于对现有的调控政策进行优化。更进一步来看，考虑到目前宏观经济的复苏之路并不明朗以及新一届政府上任之后的政绩冲动，我们认为楼市政策“稳中偏松”的可能性要大一些。因此，在2012年楼市的成交量已经触底回升、逐季回暖的情况下，我们有理由对2013年的楼市持谨慎乐观的态度。