文/本刊记者 金辰

　　北京限购和限贷政策的依旧从紧，使得大量置业升级的改善型购房需求者，在换房时面临着各种困难。

　　比如，一方面，限购政策的从严执行，部分家庭要面对支付购买二套房时高昂的首付和高额的房贷利率，有的家庭甚至失去购房资格，而一些急需改善的家庭也只能通过“先卖后买”的方式，来获取购房资格。

　　另一方面，信贷政策依旧从紧，且年底银行的信贷支持力度逐渐减弱，比如首套房贷款利率的优惠力度减小，房贷申请难度增加，批贷时间延长等，尤其是高额的贷款利率使改善型购房人群将面临较大的资金压力，为了缓解资金压力，“先卖后买”也成为了这部分购房人群的必然选择。

　　但是，这些家庭在卖房时又要面临不小的困难，购房需求萎缩，楼市并不景气，所以房子卖贵了，没人买，房子卖便宜了又感觉吃亏，诸多的限制让不少有“换房”需求的家庭在观望中从年初又等到了年底。随着年底的临近，一些急需改善的“换房”家庭开始结束观望，开始准备出手购房，大部分必须通过“先卖后买”来实现改善的家庭。

　　不同需求的家庭，换房条件不同。对于买房人，如何才能找到你想要的房源？对于卖房人，怎样又能把你的房子卖得更顺当更值钱呢？记者专门采访到伟业我爱我家集团副总裁胡景晖先生，希望通过置业专家的建议，能给大家带来一些帮助。

　　孩子上学要换学区房

　　每年的暑期中关村、军博、东四、望京等优质学校资源较集中的区域的二手房交易市场都将迎来交易高峰。一边是，孩子即将毕业，打算出售学区房的业主，一边是为将来孩子入学顺畅早做作打算的购房家庭。由于房源严重的供不应求，使得学区房的价格也连年攀升，尤其是暑期的房价将达到全年的顶点。那么对于众多渴望将来自己的孩子享受优质的教育资源的家长们，想要挑选到满意的房子，胡景晖给出四点建议：

　　目标社区早确定。找房不要盲目，要有针对性，在确定好目标学校后，要认真了解该学校的名额分布在那些小区，具体信息可以参考该学校最新招生简章、也可以向附近的居委会咨询，也可以向区域内的经纪公司门店咨询。

　　根据具体情况锁定目标。根据自己资金实力和具体情况锁定2-3个小区。一般来说，某个学校周边有学区名额的社区不止一两个，各个社区、楼盘的房价、房源、户型等情况差异也非常大，所以根据自己家庭的实际情况和资金状况选择一两个目标楼盘是非常重要的，具体的楼盘信息可以向附近区域的人士以及中介门店咨询了解。

　　购房趁淡季。每年五六月份至九月份都是学区房的交易高峰，这段时间，竞争激烈，房价高涨，所以，准备购买学区房的家庭不妨避开旺季，年底选购学区房也是不错的选择。

　　了解详情。购房前一定要仔细了解房屋详情和学区详情。专家分析，一是一些学校对户籍的要求比较严格，比如户籍在片区内满3年才可以享受学区名额，并不是说买了即可拥有，所以要做好购房的提前量；二是确认前任房屋业主的户口是否迁出，学区名额是否已经占用，防止即使购买了学区房，也没有入学名额的尴尬。户口迁出等事宜可以在合同中约定清楚。

　　与父母同住需换大房

　　除了学区房的换房需求外，结婚后与父母同住、孩子出生人口增多等家庭也面临“小换大”的换房需求。在“小换大”的过程中，很多家庭面临“卖小买大”、资金有限等难题。这类需求该如何找到合适的房子呢？

　　不盲目。不要盲目追求面积大，房型好，够用就行。一些家庭由于人口增多，急需增加居住面积，而在选择面积大小时总想越大越好。胡景晖说：“购房人在选择房屋面积时不要贪图大，要根据自己未来3-5年的实际需求和目前的资金状况选择房产，房型好、户型设计合理比面积大更重要”。此外，140平米以上的房将被列入非普通住宅，交易税费也将大幅提升，所以尽量选择140平米以下，且是满五年的房子，将在交易税费上节约很多购房成本。

　　不死盯。在购房时要把自己的选房范围扩大一些，不要只盯着城市核心区传统的交易热点区域。调查发现，目前四环外房源供应充足、小区规划更加合理、配套设施快速完善，轨道交通非常便利，尤其是飞速发展的南城，不仅目前房价相对城北较为便宜，而且未来的升值空间也非常巨大，到四环外，尤其是南城买房，可以用同样的预算拥有更好的居住空间，而且还能坐享房产增值带来的资产增值。

　　不固执。买大房一起住，不如在附近买小户型。由于家中人口增加，不少家庭打算买一套面积大些的房子，胡景晖建议购房人，如果您在买大房时资金方面有压力，而且有购买二套房的资格的话，不妨考虑一下在现有住房的同一小区购置另一套小户型，这样即可以便利生活，又可以节约购房资金。

　　超过购买能力

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2012年10月份北京全市二手住宅均价为23216元/平米，与年初相比上涨了6.8%，房价的上涨使得不少换房人在年初错过购房机会后，目前不得不面对房价超出购买能力的尴尬。

　　针对这部分购房家庭，要选择合适的房子，胡景晖建议，首先要降低购房预期目标。“对于购房资金有限的购房人，一定要调整自己的购房预期目标，根据预算选择适合自己的房产。尤其是急需换房的家庭，建议降低预期，趁着年底年初房价较低的时间点尽快出手买房，因为期待未来房价大跌是非常不现实的，在楼市调控不放松的前提下，未来房价将基本保持稳定，但小幅上涨难以避免。”

　　其次，可以先卖后买。先卖掉旧房，用卖房的资金再购置房产，可以有效缓解资金压力。由于目前购房需求整体萎缩，所以卖房时不要只追求高价，而错失了优质买家。

　　卖房的学问

　　换房的过程中，先卖后买是非常重要的一个环节，那么在这个环节中，卖房后回笼资金又是重中之重。那么如何把房子卖的更快、更值钱呢？

　　胡景晖给卖房者的建议是定价首先要合理。“合理的定价是快速销售房产的重要因素。合理的定价一方面要参考小区的成交均价，另一方面，要根据自己房子的户型、楼层、优劣势合理定价。比如，人家南北通透，精装修的房子买3万/平米，而你的房子是简装修，超细，也卖3万这就不太合理。”

　　对尽快卖房的业主来说，适当的装修房屋，保证房屋的干净、整洁是非常吸引购房人的。“目前，年底购房的人群以首次置业的钢须为主，尤其是明年开春需要结婚购置婚房的需求较多，这类购房人群为了入住和装修方便，更倾向于购买精装修的次新房。”伟业我爱我家房地产市场分析师孔丹表示。

　　此外，如果卖房人有需要的话，卖房也可以委托给专业且口碑好的经纪公司。记者了解到，目前像我爱我家等这样的大型经纪公司都提供独家房源委托出售业务，这些公司规模大、资源丰富，客户的房产出售可以更加顺畅。此外，专家也提醒购房人在独家委托房源时，一定要如实告知经纪公司自己房源的各方面优劣势，方便经纪公司为您制定最优的销售计划，以防到时候交易时产生不必要的麻烦延误交易。