□ 陈剑 | 文

国税总局原副局长许善达近日接受财新记者采访时提出，下一步房地产调控政策应分三类实行，即保障性住房限价限购、普通住房控价控购、高档住房放价放购。这一“药方”明显强化了行政手段，对中国的房地产市场恐难“药到病除”。

首先，如何界定保障性住房、普通住房和高档住房的区别？是按照面积、造价还是市价？由谁来界定？其中无不涉及仲裁人的“自由裁量”，难以确保公正、公平。以保障房为例,如果对保障性住房实行限价限购，其价格由政府定，谁能买由政府定。但保障房是卖还是租？是由政府建造还是房地产商承包？如何保证限价出售的利润？如果限价无法盈利，如何防止工程中的偷工减料？限价从来不是一个好办法， 随之而来的往往是物资短缺、黑市交易以及腐败寻租。

保障房其实是政府为解决低收入群体的住房问题而提供的一种实物补贴。但是，政府能否通过其他公共政策来引导市场解决这一问题呢？答案是肯定的。

低收入者的住房选择也分为租房和买房两类。如果选择买房，因他们财富积累较低，一般不能满足普通商业 银行 的贷款首付要求，可以考虑由政府出面提供担保，满足他们的购房需求。美国的联邦住房署 （FHA）就在一级市场上对中低收入家庭提供担保。从1934年成立以来，FHA为3400万个人住房贷款提供担保，是惟一的自负盈亏的政府机构。当然这需要政府拥有优良的信息支持系统以及足够的风险管控能力，引入第三方风险评估机构，一般会缓解政府的决策风险。

当然，相当多的低收入者会选择租房这一成本较低的居住方式。许多发达国家政府在五六十年前也曾采取政府主导建造、管理廉租屋的方式来提供这类住房补贴。但这一过程中也出现了工程质量不过关、贫困集中、犯罪猖獗、毒品泛滥、公立教育质量滑坡等一系列社会问题。同时，由政府负责管理公共住房的建造及分配，容易出现效率低下的现象。以美国首都华盛顿为例，据最近一期《华盛顿邮报》报道，华盛顿目前有8000套由政府管理的公共住房，但申请人数多达6.7万个家庭，一个寻求一套间或两套间的申请人大概要等上20年才能入住。

要解决这些问题，必须大力发展私人租赁市场。国家统计局2010年进行的大规模城市家庭调查数据显示，全国城市只有6.5%的家庭居住在私有租赁住宅中，而11.5%的家庭有两套以上的住房。这说明，中国私营住房租赁市场不发达，且大量住房空置闲置。给低收入家庭发放类似住房券的货币形式的住房补贴，使其可以自由选择私人房东的出租房，不失为利用这些空置住房、减少浪费的有效手段。

随着大量农村剩余人口进入城市，中国租赁住房的供给可能依然存在缺口。而增加低收入租赁房最有效的措施，就是为房地产商开发这类房产提供退税或减税。中国目前由于住宅市场的限购，开发商纷纷涌向商业房地产，开发的物业同质性相当高，存在着经济周期性的巨大风险。反而是风险比较小的租赁住房乏人问津，这一方面是由于目前的租售比过于离谱，租房的利润远远小于卖房，另一方面也是政府并未提供足够的激励措施。

还以美国为例，在1986年，里根政府推出了一项新的住房补贴，即低收入住房退税政策，通过设计退税优惠的激励措施，调动私人资金进行低收入出租住房的建设，以此达到整体提升出租房的存量。这项政策在实施的25年中成绩斐然，有150万套低收入住房完工，占到这一期间所有建设的“保障性住房”的绝大多数，也超过了以往政府主导的公共住房建设的总和。

不过，美国、香港等地政府营运保障房的情况都显效率低下，居民的满意度也不高。惟一的例外是新加坡，但那是建立在富有、高效、廉洁的政府条件下，恐怕也难为中国搬用。中国需要自己的组合措施，可以吸收借鉴上述贷款担保、低息贷款、退税优惠等组合手段，达到提供低收入者保障性住房的效果。我们不应该，也没有必要停留在“限价限购”的老路上。

作者为约翰•霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授