我今天想从财报的角度，扒扒王振华旗下的真实状况。

　　王振华旗下三家上市公司，分别是A股的(601155.SH)，和港股的(1030.HK)、(1755.HK)。是的母公司，实际作用是一个境外融资平台。则是一家物业管理公司。

　　近三年，不论是A股，还是港股，新城都是神一般的存在，地位可能仅次于融创。比如我常上的雪球，就有一帮大V和铁粉，天天不知疲倦地帮它吹票。

　　为什么呢？看看股价走势你就明白了：

　　当然不否认新城是近年来界的一匹狂飙的黑马，它结合万达的政商模式，与的高周转模式于一体，享用了三四线的棚改盛宴。

　　但在我这颗老韭菜看来，新城的三只股票带有浓浓的庄股气息。

　　并且，为了维护股价的上涨，新城在财报的美化上无所不用其极，以至于在今年四月初收到了上海证券交易所的问询函。

　　下面试举几例：

　　1、注水？

　　2018年取得了105亿元的，增长高达74%。

　　牛吧？

　　但，且慢，细看中居然有28个亿，并非真金白银的净利润，而是找了一家评估机构，噼里啪啦按了一顿计算器后，在建或已建成的吾悦广场升值了这么多！

　　此外，还有6.8亿是合营、联营公司转子公司的股权增值收益，同样没有现金流，只是“升值”了。

　　我勒个去，还能这么算？

　　嗯，在上，这的确是合法的，专业术语叫“增长”。

　　对于持有物业，财务上有两种记账方法：一是成本法，二就是。

　　香港上市房企喜欢用公允价值法，但如果没有搞错的话，A股除了新城控股，万科等其余房企用的还是稳健的成本法。

　　潘石屹夫妇旗下的(0410.HK)，6.6倍，0.37，新手一看，哇塞，超级低估啊，快来捡金子吧！

　　但殊不知前面有坑，净利润中的一大半属于这种公允价值增长，金子中掺了黄铜！

　　另外，还有一家比新城还牛的，也在大玩这个财技，碍于面子就不说了。

　　2、隐藏负债？

　　房企没有不高负债的，因为本质是一个高杠杆游戏。

　　新城控股总负债2800亿，这其中包含已销售但未交房的1200亿，负债1600亿，负债率在50%左右，乍一看很健康。

　　但蹊跷的是，新城控股有24家股权占比超过51%的公司，没有并表。

　　这24家公司总资产835亿，总负债737亿，负债率88%。

　　这24家公司，总计了八千多万，只有两家是盈利的。

　　为什么700多亿的负债不并表？目的可能是为了负债率好看，以利于进一步债。

　　3、利息去哪儿了？

　　相比其他行业，业在财务上有一个特殊的地方，叫“利息资本化”。因为房地产项目的投资金额大，且长，利息往往是一笔不菲的开支，所以就规定，利息可以分成两部分来处理：一是财务费用，需要当年冲掉；二就是资本化，计入，然后每年通过折旧冲掉。

　　2018年，新城控股的93.6亿，资本化88.5亿，占比94.5%。

　　我们再来看看万科的数据：2018年，万科的利息支出141.5亿，资本化59.6亿，占比42%。

　　如果我们按照万科42%的资本化率，新城的资本化部分应该是39亿。

　　也就是说，新城少计了接近50亿元的利息费用。

　　我们来算算利润总账吧：2018年，新城控股105亿净利润，如果刨除物业增值的28亿，股权增值的7亿，利息少记的50亿，真实利润也就20亿。

　　原来不怎么赚钱啊！

　　而新城控股暴跌前的接近1000亿，相对于20亿的净利润，真实市盈率高达50倍！

　　那些等三四个跌停板就想抄底的朋友，最好还是管住手。

　　……

　　新城的财报目前尽管还看不出来有造假的嫌疑，但的确是在合法的范围内玩到了极致。

　　这就像一个六七分长相的女生，加了滤镜美颜后，立刻成了女神。

　　为什么要这么做？当然是为了股价永！远！涨！股价涨了，就可以融更多的钱！拿更多的地！如此循环往复，公司不就越来越大了嘛！

　　行业第八名就是这么来的吧？(来源：地产邦)

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