地产回暖:房地产向上周期来了?
长江证券赵伟原题 《地产回暖:风动还是幡动?》
摘要:
3月以来,多个城市住房和土地市场双双回暖,引发关注。短期来看,地产销售和土地市场结构性回暖,有助于提振地产链相关需求;中长期来看,三线及以下城市压力仍在。一、二线城市的溢出效应,更多体现在大都市圈周边的强三线城市,非都市圈低线城市压力仍然存在,未来演变仍需观察。
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地产回暖:风动还是幡动?
事件:春节以来,多个城市地产销售和土地成交出现回暖。
(资料来源:新华网,长江证券研究所)
点评:
春节以来,多个城市二手房成交回升,预期也有所修复。北京、深圳、南京、杭州等16座城市[1],春节以后二手房成交持续修复,其中3月以来平均每周成交二手房161万平米,明显好于2018年初以来每周130万平方米的平均水平。二手房市场成交的回升,在成交价格上也有一定的反映;2月70大中城中二手房价环比上涨的城市数量为47个,较1月环比增加6个,增加个数也多于历史同期。伴随部分城市二手房成交回升,市场对于“楼市回暖”关注度明显抬升。
销售回暖带动下,近期一、二线城市土地成交情况也有所改善。2月以来,土地成交出现好转迹象:100大中城,土地成交溢价率明显回升、流拍率大幅回落,一线城市更是自年初以来连续3个月“零”流拍。从土地成交规模来看,年初以来一线城市成交的住宅类土地规划建筑面积增速逐月改善,3月当月同比增长88%;二线城市受制于土地供应量的收缩,暂未出现明显的放量,但3月中旬以来跌幅有所收窄、出现改善迹象。
短期来看,地产销售和土地成交的结构性回暖,或有助于提振地产链相关需求;近期改善较为明显的华东地区,可以继续关注。近期,地产销售和土地成交较去年同期明显改善的城市,以苏州、南京、宁波、上海等为主,多为华东地区城市群中的核心城市。未来一段时间,伴随这类城市“销售-拿地-新开工”链条传导逐步显现,或对水泥等建筑原料、家电等后地产链消费需求等,起到一定提振作用。今年前2个月,华东地区水泥产量增速已经出现明显改善,或部分得益于房地产新开工需求较强的支持,未来一段时间可以继续关注。
通过以上分析,可以发现:
1)3月以来,北京、成都、厦门等多个城市,商品房成交明显改善,部分城市土地成交也有所改善,市场对“楼市回暖”关注度明显抬升。
2)细究来看,当前地产回暖结构性特征显著,主要集中在一线与部分热点二线。这类城市存在一些共同特征,即地产调控开启较早、刚需受抑制程度较深。去年底起政策微调下,刚需加速释放。
3)短期来看,地产销售和拿地的结构性回暖,有助于提振地产链相关需求。近期,地产销售和拿地改善较为显著的宁波、南京等城市,多位于华东地区,可以持续关注。
4)中长期来看,一、二线城市的溢出效应,更多体现在大都市圈周边强三线,非都市圈低线城市压力仍在,未来演变仍需观察。
注释
[1] 16城样本分别为:北京、深圳、青岛、南京、苏州、杭州、厦门、成都、南昌、南宁、无锡、大连、金华、江门、扬州、岳阳。
(文章来源:新财富)
(责任编辑:DF010)












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