过去20年房价出现了不小的涨幅，而住宅品质却有待进一步的提高。最近，相关主管部门的两个“大动作”有望改变这一现状，商品住宅品质有机会迎来一次飞跃。

　　房地产业重大变革

　　最近，房地产业发生了两件大事，将重塑中国的房地产行业。

　　一件发生在2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《住宅项目规范(征求意见稿)》(简称《住宅规范》)，其中第二部分2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

　　除了按套内计算面积之外，《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定。《住宅规范》提出，4层及4层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

　　《住宅规范》还提出，城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

　　一直以来，消费者抱怨商品住宅的价格不透明、看不懂，商品住宅交房品质差，其实很重要的原因是相关的“标准”太低。这次住房和城乡建设部拟显著提升标准，对整个房地产行业来说影响重大，对未来的购房人来说则是直接的利好。

　　另一件大事是2月21日，国家发展和改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》(简称《意见》)。

　　《意见》指出，都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。特别值得关注的是，在土地政策方面，《意见》提出，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。

　　近几年，决策层一直强调要建立“房地产长效机制”，这无疑是疏通中国房地产顽疾的正确之道。主要体现在3个方面：第一是改革土地供给机制；第二是完善房地产税收制度，包括交易环节的差别化税率以及房地产税；第三是建立起成熟的租赁市场。其中“改革土地供给机制”是建立“房地产长效机制”的核心，因为它是矛盾的焦点所在。

　　目前，像上海这样的特大城市，有庞大的房地产市场需求，却苦于没有充足的土地指标；而一些土地指标富余的城市，盖了房子也没人愿意去住。这种土地资源错配，已经成为扭曲房价的深层次原因。

　　《意见》开创性地提出“都市圈内用地指标跨地区调剂”，这意味着，上海这样的城市将释放出更多的住宅用地，住房供应将会显著增加。对房地产行业来说，“一边抢地，一边高周转盖房”的模式显然行不通了，未来将面临“精细化”以质取胜的时代。

　　“套内面积”呼之欲出

　　对于上述重大行业变革，开发商以及老百姓最为关心的可能就是《住宅规范》中的有关“按套内使用面积售房”的内容。

　　目前，除了重庆等少数地方，售房一般都是按照建筑面积标准。

　　建筑面积包括“套内建筑面积”和“公摊面积”。公摊面积被认为是中国房地产市场最不透明的一项指标，由此导致的房屋买卖纠纷和服务收费争议由来已久。

　　过去20年，中国房价持续攀升。在房价“高高在上”的时代，人们对房地产行业的痛点不仅是房价高，更是高得不清不白。

　　去年8月份，多家媒体连续发文，掀起对“公摊面积”的大讨论。新华社评论指出：“随着商品房价格攀升，部分开发商利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数；公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。”

　　由此可以看出，《住宅规范》中的“按套内使用面积售房”的规定实际上呼应了此前社会对公摊面积的质疑，尤其是类似“买100平米只得70平米”这类公摊系数特别高的问题。

　　优点多多

　　全世界也仅有中国内地和中国香港等少数地区使用公摊面积计算房屋销售面积。不过，自2013年1月1日起，香港地区实行住宅物业销售新规，要求开发商卖楼时必须标注“实用面积”，(相当于内地的“套内建筑面积”)。

　　事实上，“按套内使用面积售房”不仅是与海外市场接轨的问题，其中的优点很多。至少有以下3点。

　　一：防止“公摊”被滥用。

　　“公摊面积”的测算非常复杂，而且又不透明，购房人在预售合同上只能看到一个数字，例如建筑面积88平方米、公摊面积14平方米。至于公摊面积具体包括哪些项目？是否多算了面积？根本没有人知道。因此不少开发商浑水摸鱼，使公摊面积泛滥，公摊率系数(公摊面积/套内建筑面积)也越来越高。

　　2010年，《焦点访谈》节目就曾对山东高密某楼盘畸高的公摊系数进行过报道，该楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。

　　江苏电视台新闻频道也曾报道，南京浦口多名业主反映，他们买了某楼盘的房子，拿到合同后却发现，公摊面积竟然比套内面积大，有的户型得房率只有42%，和销售商当时承诺的60%以上差距太大，很多业主感觉上当了。

　　据业内人士介绍，一般来说7层以下的公寓住宅公摊率为7%~12%；7~11层的为10%~16%；12~33层的为14%~24%；别墅类的为1%~8%。然而现实生活中，多数住宅的公摊率都超过上述经验数字。

　　二、有利于购房者比价。

　　消费者去菜场买个小菜，几元钱的价格还要“货比三家”，以求买到性价比最高的商品。而商品房的价格动辄数百万、上千万元，由于公摊面积的存在，不同楼盘的得房率不同，让消费者的“比价”过程变得十分困难。

　　如果“按套内使用面积售房”，则消费者“所见即所得”，购房就可以从容、方便地比价了。例如，如果两个位于同一地段的项目，其套内使用面积售价都差不多，则只需比较哪个项目的附属设施(阳台、室外绿化、楼梯间、电梯……)更优越就好了。

　　三、有利于形成更公平的税费机制。

　　北方地区冬天要收供暖费，通常也是按建筑面积计算。可是，公摊面积里基本没有供暖设备，只有购房人的家里才能享受到供暖服务——钱付得不清不白。

　　同样的道理，今后开征房地产税，如果按“建筑面积”测算的话，也可能会引发人们的疑惑。房地产税，很可能是规定一个“免税”的面积，超过这个面积的再征收房地产税。而衡量一个家庭合理的住房面积，应该是参考实际提供居住的空间(套内使用面积)才更科学一些。

　　难点也不少

　　客观地说，我国按建筑面积售房已经20多年，要全面转变为“套内使用面积”售房并不是一蹴而就的事情，面临的困难也不少。

　　一、相关法规的衔接。

　　目前来看，新近发布的《住宅项目规范》还是一个征求意见稿，不是一个最终的行业标准。即使成为最终行业标准，也还面临和住宅销售相关法规衔接的问题。

　　2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　如果要将建筑面积计价销售的方式，全部改为套内使用面积计价销售，还得修改《商品房销售管理办法》。此外，还得出台一批有关小区公共服务设施的配套政策规定，比如，物业费也要改为套内使用面积。

　　二、市场价格体系重新形成。

　　一般来说，同一区域的二手房挂牌价会参考当地新建商品房的价格，如果新建商品房改为“套内使用面积”，比当地二手房价会有较大的提升，有可能会刺激二手房房东调价。当然，价格是在市场的供需博弈中形成的，某一区域的二手房价格会重新形成。

　　新建商品房使用“套内使用面积”定价后，未来二手房交易市场也很可能会出现建筑面积价格、套内使用面积价格两个体系。此外，相关机构发布新房价格指数，也要面对一些技术调整。

　　相关链接

　　解剖重庆样本

　　作为全国率先实行商品房销售按套内面积计价的城市，“重庆样本”值得借鉴。但也应该看到，重庆的实践中还只是尝试，并非一步跨越到“使用面积”计价的时代。

　　2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以“套内建筑面积”作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

　　该条例于当年8月1日起施行，宣告重庆在全国率先强制实行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

　　重庆虽然从17年前就开始采取套内面积计价，但并非所有城区都实行以套内面积计价的方式，仅有9个主城区采取以套内面积计价。

　　在9个主城区内，商品房销售公示时，应当同时公布套内建筑面积计算和以建筑面积(即：套内建筑面积+公摊面积)计算两种价格，在具体交易的时候则使用套内建筑面积来计价。按照目前重庆房地产市场的普遍情况而言，套内建筑面积计价约等于建筑面积计价的1.2倍左右。

　　新建商品房预售制之下，会出现购房合同和实际交房面积的误差，在计算购房面积误差时，重庆是按套内建筑面积计算。此外，对于装修房，装修费用也是按套内建筑面计算。

　　值得注意的是，“套内建筑面积”并非本次住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中建议的“套内使用面积”。

　　具体来说，“套内建筑面积”由“套内使用面积”加上“套内墙体面积”“套内阳台建筑面积”三部分组成。重庆实际操作中使用的指标“套内建筑面积”会略大于“套内使用面积”。

　　重庆方面同时规定，物业费、取暖费仍然按照“建筑面积”来收费。在试点的房产税方面，对“个人新购的高档住房”的规定也是按照“建筑面积”交易单价来测算的。

　　短评：

　　住宅“升级”时代来临

　　现在，随着人们消费水平的明显提升，提出“用装修房取代毛坯房”——已经是水到渠成的事情了。当然，这次《住宅项目规范》征求意见稿的内容并不限于这一点，还有多项内容都大幅度提高了标准，这是非常必要的。

　　为什么必要呢？原因很简单，新建商品住房的整体质量还有提升的空间。可以说，房地产市场化以来，房子盖了很多，但老百姓对“房子”这一商品依然还不够满意。如今房价已在高位，而且房地产调控政策强调“房子是用来住的”，一个家庭要买一次房是非常重大、慎重的事情，因此房价的透明度、房屋的品质问题就尤为重要了。

　　此外，过去开发商不愁房子卖不掉，因此房地产行业自身的技术创新远远不够。如今，提高建筑标准后，有助于推动房地产行业由“粗放”到“精细”转变。而事实上，只要是在“匠人精神”方面稍微努力一下的企业，不仅房子卖得快，还可以收获大幅溢价，例如万科。

　　可以肯定地说，未来将是新建商品住宅品质大幅“升级”的时代。这也呼应了时代的主旋律——让人们生活得更加美好！